От имени Белоус Н.М., ветерана службы ФСБ в Дагестане, инвалида 2 группы, обманутого дольщика без единственного жилья, квартиру которого отсуживает застройщик.

Часть 1. Муки выбора? Проще пальцем в небо

Эта история началась в 2016 году, когда через некоторое время после выхода не пенсию, мне одинокой женщине посчастливилось продать свое единственное жилье в глубинке России за приличные по меркам этой глубинки деньги, которых должно было хватить как раз на первый взнос по ипотеке за квартиру для моего личного проживания поближе к сыну в Санкт-Петербурге. По приезду в Санкт-Петербург мне удалось снять жилье, устроиться на работу и получить одобрение на заветную ипотеку в ПАО «Сбербанк России». Одобренной суммы хватало разве что на новостройку в Ленинградской области, и выбор был небогатым, от чего он был еще более мучительным. Несмотря на небогатый выбор были опрошены не 2 и не 3 агентства недвижимости, а много больше, что уже и не вспомнить их точное количество. Велись прямые переговоры с застройщиками, с некоторыми по телефону, с другими при личном общении. Изучалась история компаний, их опыт строительства и финансовое положение.

Сейчас спустя более чем 3 года после начала этой эпопеи я понимаю, что тогда в 2016 году, я практически не имела шансов избежать капкана долевого обмана, потому что почти все застройщики, которых нам рекомендовали, или которые демонстрировали до этого хорошие показатели на сегодняшний день либо признаны банкротами, либо находятся на стадии банкротства: среди них как крупные ООО «Строительная компания «Навис» и ООО «Норманн», так и небольшой ООО «ЛенСпецСтрой» и многие другие. Доподлинно не известно, что послужило причиной для такой лавины банкротств застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. То ли страх этих строительных компаний перед новой системой эскроу – счетов так заботливо утвержденной руководством страны, и желание лучше сейчас «зафиксировать» прибыль, то ли разбухший до галактических масштабов аппетит на взятки местных чиновников не подключающих ЖК к коммуникациям, или может простое банальное снижение покупательской способности населения. Судьба банкротства не обошла стороной в 2019 году и выбранный мною ЖК «Рябиновый сад» ЗАО «ИК «СУ» входящей в Группу Строительное управление, сдавшей ранее ЖК Янинские каскады, например, и некоторые другие ЖК.

Однако, это история не только про тщетность мучений при выборе застройщика в Ленинградской области, она также про безнаказанность руководства строительных компаний за свои махинации, про «работу» страховых компаний заключающейся исключительно в сборе денег с дольщиков, про законы, которые не защищают, про исполнительную власть которая не сможет работать даже если захочет, про жернова судебной системы отменяющей действия исполнительной системы, исполняющей решения этой судебной системы, про сюрреализм рынка новостроек в современной России.

Часть 2. Беда не приходит одна

В 2017 году от застройщика пришло письмо о переносе срока сдачи объекта долевого строительства на целый год, к тому времени я уже чувствовала большую усталость от работы, которая помогала мне оплачивать аренду жилого помещения и ипотеку, поскольку получила инвалидность и была уже на грани увольнения. Вот так на этапе строительства квартиры она уже обошлась мне в инвалидность, но история опять же не только об этом. По большому счету я могла подождать еще год, но пообщавшись с несколькими (точнее тремя) адвокатскими конторами, пришла к выводу, что для меня проще будет сейчас разорвать договор ДДУ с застройщиком, получить обратно свои деньги и неустойку, приобрести на них уже готовое жилье, чем ждать достройки объекта строительства, тем более на тот момент застройщик не испытывал проблем с погашением задолженностей перед судебными приставами, что также заведомо было проверено.

С одной стороны, как показала практика, это было верное решение, поскольку объект так и не был достроен. С другой стороны, ни в одной из адвокатских контор не рассказали про вероятность в случае расторжения договора остаться и без денег, и без квартиры, к чему возможно приведет и моя история. Да, все верно, широко разрекламированный самими застройщиками и государством Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 не гарантирует Вам возврат Ваших средств. Вот так просто, не гарантирует и все. Достройку гарантирует, возврат средств нет. Вляпался в задержку, договор не расторгай, сиди и терпи, плати ипотеку, плати аренду, но возврата денег вероятно не получишь! При этом в самом ФЗ 214, если Вы с ним ознакомитесь все написано краше некуда: вот Вам и возврат денег, вот и неустойка, и штраф, и покрытие убытков (в т.ч. процентов по ипотеке и возмещение аренды жилья которые я не смогла в последствии отсудить). Дьявол кроется в практике исполнения судебных актов по 214 ФЗ, но о них я расскажу чуть позже.

Почему об этом не говорят ни в одной в адвокатских конторах? Не знаю как сейчас, но в 2016 году никто об этом не говорил. На это наверно есть множество причин, главная из которых сами дольщики. Если дольщикам рассказать даже про маловероятные риски они уйдут туда где адвокат будет в себе увереннее – это первое. Второе – это не сложившаяся судебная и банкротная практика, т.е. сказать возникнет риск или нет не сможет даже адвокат, все меняется буквально «на ходу». Третье – это существовавшее на конкретный момент времени позитивное мышление относительно способности конкретного застройщика выплатить кредиторскую задолженность перед дольщиком (наш случай, о чем я говорила ранее). Вот так профессионально я рассуждаю сейчас, когда прошла и прохожу через все эти приключения, часы разговоров с разными адвокатами, другими дольщиками и самим застройщиком, а тогда…, впрочем, обо всем по порядку.

Часть 3. Где деньги, СУ?

До расторжения договора я пыталась напрямую договориться с ЗАО «ИК «СУ», просила просто вернуть деньги, предлагала возместить аренду мне жилья до окончания строительства (что неизмеримо меньше чем неустойка со штрафом), но все тщетно, добродушное общение со стороны застройщика быстро сменилось на хамское вперемешку с высокомерными насмешками. После такого издевательского обращения со своим же дольщиком окончательно не осталось сомнений идти путем именно расторжения договора.

Сразу необходимо отметить, что с момента подачи иска о расторжении договора до получения исполнительного листа на руки прошло более 8 месяцев! Первое заседание было назначено через 2 месяца после подачи иска. Всего прошло 4 заседания на 3 из которых представитель застройщика не явился из-за чего заседания переносились более чем на месяц каждый раз. Само решение вступило в силу еще через месяц после его вынесения, а исполнительный лист был получен опять же через месяц после вступления решения в силу. И это еще не было апелляций ни с моей стороны, ни со стороны застройщика! Все это время застройщик гасил свою задолженность, возникшую перед кредиторами по ЖК «Янинский каскад», и к моменту предъявления моего исполнительного листа имел кредиторской задолженности по исполнительным листам не более 10 млн рублей при активах более 3 миллиардов рублей.

После предъявления исполнительного листа первые платежи (в размерах не более 10% задолженности) поступили и на мой счет. Но, внезапно, у застройщика «закончились» деньги, как я поняла потом это произошло в преддверье череды исполнительных листов среди которых мой лист был одним из первых среди более чем 200 исполнительных листов от других дольщиков. В основном требования остальных исполнительных листов сводились к выплате неустойки (без расторжения договора) в средних размерах от 300 до 500 тысяч рублей, но в общем это конечно была внушительная сумма требований.

Куда пропали деньги у одной из крупнейшей строительной компании Ленинградской области с активами более 3 млрд рублей по сей день остается загадкой, которую не могут разрешить ни прокуратура, ни служба судебных приставов, ни конкурсный управляющий. Про уголовное дело на Генерального директора ЗАО «ИК «СУ» Русакова Ивана Николаевича до сих пор ничего не слышно, то ли собираются завести, то ли забыли про него, то ли уже завели, но оно лежит и чего-то ждет. Может когда фигурант сам придет и во всем признается? Неизвестно…

Поскольку исполнительных листов становилось все больше, а денег на счета никто не перечислял исполнительные производства по всем листам объединили и передали в Межрайонный отдел ФССП который начал разыскивать прочее (помимо денежных средств) имущество ЗАИ «ИК «СУ», т.е дебиторскую задолженность и прочие активы (основные средства) или недвижимость. Процесс розысков такого имущества затянулся. То ли по причине бюрократической волокиты, может из-за личной заинтересованности учетных органов власти, которые не отвечали на запросы судебных приставов, а скорее всего из-за банального отсутствия в России механизма экстренного розыска и реализации активов должников. В итоге оказалось, что двухсотмиллионной дебиторской задолженности, которую можно было бы арестовать «уже нет», а среди недвижимости у ЗАО «ИК «СУ» остались нежилые подвалы в построенных ЖК, да одна квартира которую ЗАО «ИК «СУ» уже было передавали в собственность третьим лицам, да не успели: через 5 дней уже после подачи документов в Росеестр на изменение собственника судебные приставы успели наложить на нее арест и квартира осталась в качестве источника погашения задолженности ЗАО «ИК «СУ». Представить, что это единственная квартира, которая была у ЗАО «ИК «СУ» и которую они пытались скрыть можно, но сложно. Однако именно таким образом представляется ситуация конкурсному управляющему к которому в настоящий момент перешло управление компанией после судебных приставов. А ведь это важное обстоятельство, которое должно помочь вернуть в конкурсную массу имущество должника, которое было выведено из нее незаконно. Но и это еще не вся история

Часть 4. Квартира по закону Ваша!

В конце июня данная квартира перешла в мою собственность в счет гашения задолженности ЗАО «ИК «СУ» передо мной благодаря моим титаническим моральным усилиям, доплате в сумме около 1 200 000 рублей которую я взяла в долг в нескольких банках и у знакомых (разница между стоимостью квартиры и долгом передо мной), работе судебных приставов, и простой «удаче» о которой речь пойдет дальше. Как я говорила ранее, я была в числе первых в очереди кто предъявил исполнительный лист приставам, а этот порядок по закону учитывается при предложении имущества кредиторам на этапе исполнительного производства. Кроме того, сумма моих требований оказалась одной из самых больших, поскольку включала в себя помимо неустойки стоимость самой квартиры, у остальных дольщиков в большинстве случаев в сумме требований только неустойка.

На короткий промежуток времени мне показалось что весь этот беспредел позади, что вот она заветная квартира, я заменила замок в квартиру, убрала ее, намыла окна. Первым делом прописалась в новой квартире потому что иного жилья у меня в собственности нет. Новоселье решила не праздновать, потому что не верила своему счастью, боялась его спугнуть, как будто недостаточно отмучилась в нашем «правовом» государстве, и как в воду глядела: суды и взыскание были лишь первыми двумя «кругами ада».

Параллельно с исполнительным производством, вернее сказать в его заключительной фазе, один из дольщиков подал заявление о банкротстве ЗАО «ИК «СУ» в арбитражный суд г. Санкт-Петербурга, и 1 июля 2019 года ЗАО «ИК «СУ» в самом настоящем экстренном порядке (некоторые решения странным образом выносились в праздничные дни) было признано банкротом.

Часть 5. А по другому закону не Ваша! Или доблестная работа по защите прав обманутых дольщиков

Первым и пока единственным делом, что сделал конкурсный управляющий для защиты прав обманутых дольщиков это…, оспорил погашение задолженности должника перед обманутыми дольщиками! Помимо оспаривания передачи мне квартиры, конкурсный управляющий также оспаривает передачу дольщикам еще двух нежилых помещений. На столько люди не верят в получение денег в процедуре банкротства что готовы спасть свои деньги нежилыми подвалами. Уже в середине июля я получила иск об оспаривании «сделки» с ЗАО «ИК «СУ».

По правде сказать, я уже даже не удивилась, когда узнала, что нашу с должником «сделку» оспаривает конкурсный управляющий отвечающий за банкротство этого должника. Удивляться попросту уже нет сил. И сначала даже восприняла этот иск несколько пессимистично. Сделку? Ну какую еще сделку? Мне квартиру передал пристав, я за нее доплатила, зачем ее возвращать должнику? Но чем дальше я читала текст иска, тем больше удивлялась правовой казуистике. Все написано аргументировано, со ссылками на действующее законодательство, прямо чин по чину. Да не может быть такого – повторяла я себе и погрузилась в изучение федерального закона о банкротстве, ведь судьба посчитала, что закона о долевом строительстве и закона об исполнительном производстве с меня недостаточно. Да что там говорить, для моего адвоката этот случай оказался на столько частным, что и ему самому пришлось углубить свои знания.

Что я для себя поняла в соответствии с законодательством:

— Передача имущества судебным приставом кредитору является «сделкой с должником»;

— Судебный пристав может делать что угодно, но если начнется банкротство, то что делал пристав может быть отменено. Просто потому что у нас такой закон;

— В рамках дела о банкротстве квартиру продадут хоть за рубль, и его поделят на всех, и на тех кому должны квартиру и на тех кому должны просто неустойку и даже на зарплату Генерального директора ЗАО «ИК «СУ»;

Что я для себя не поняла в соответствии со здравым смыслом:

— Если судебный пристав не является заинтересованным лицом, то почему его действия являются «сделкой с должником»?

— Если любые действия пристава могут быть пересмотрены так может ему вообще тогда не работать? зачем нужна эта служба?

— Каким образом возврат квартиры должнику защитит обманутых дольщиков (читай кредиторов) если их жилье будет в любом случае достроено, в отличие от моего?

— Зачем я доплачивала больше миллиона рублей, и получу ли я обратно хотя бы эти деньги?

Ну и наконец: когда в нашем государстве законы будут работать для народа, а не против него?

Следующее судебное заседание назначено на 9 декабря 2019 года. Заседание, на котором мне не будут даны ответы на мои вопросы. Заседание, на котором вопросы будут задавать мне. Заседание, на котором мне ветерану службы ФСБ в Дагестане, инвалиду 2 группы, обманутому дольщику, доплатившему должнику больше миллиона рублей нужно будет защищать, данное мне по закону, право на единственное жилье.

Добавить комментарий