Банкротство застройщика – очень неприятная процедура для дольщиков. Казалось бы, дом уже достроен, и можно заниматься ремонтом и оформлением собственности на собственное жилье. Но судебные разбирательства по вопросу признания строительной компании неплатежеспособной рушат все планы.

Если вы не успели подписать акт приема-передачи до того, как арбитражный суд принял к производству заявление о признании застройщика банкротом, то стать полноправным владельцем квартиры можно уже только через суд.

Одним из таких способ является – включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Данная информация публикуется в газете Коммерсант или на сайте арбитражного суда. Чем раньше дольщику удастся узнать об этом, тем больше шанс того, что зарегистрировать право собственности можно будет без суда.

Когда строительство дома подходит к завершению, велик риск того, что застройщик начнет банкротиться сам или эту процедуру инициируют кто-либо из его кредиторов. Например, если стройка затянулась, и сроки были существенно нарушены, то у дольщиков может возникнуть желание потребовать от строительной компании неустойку. Чтобы не терять деньги на выплату штрафных санкций, застройщик может начать процедуру банкротства.

Если застройщик приглашает вас на подписание акта приема-передачи, целесообразно не тянуть с этим. Ведь если данный документ будет подписан до начала банкротства, то есть шанс просто зарегистрировать право собственности в Регпалате без суда. Даже если в регистрирующий орган вы не успели обратиться, то с подписанным актом приема-передачи можно будет заявить в арбитражном суде, который рассматривает дело о банкротстве вашего застройщика, иск о признании права собственности на квартиру. При этом важно, чтобы соблюдалось два условия:

  • дом был введен в эксплуатацию (об этом можно узнать у местных властей);
  • акт приема-передачи подписан до даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом.

На официальном сайте Электронное правосудие http://kad.arbitr.ru/ можно найти информацию о банкротстве компании и узнать дату принятия заявления о банкротстве:

  1. В строке для участника спора введем известные нам данные по застройщику, например, ИНН, чуть ниже нажмем кнопку — Найти (название компании в качестве критерия для поиска лучше не использовать, так как программа часто не выдает результатов).1
  2. Справа будет список дел, которые рассматриваются арбитражным судом с участием вашей строительной компании.2
  3. Чтобы найти среди них именно банкротное дело, нужно выбрать вкладку Банкротные.3
  4. Откройте банкротное дело. Нас будет интересовать определение о принятии заявления о банкротстве. Оно то и будет содержать дату, когда началась процедура банкротства. В нашем примере дата начала банкротства – 28.11.2014 года.4

В какие сроки нужно подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения?

Если вам уже стало достоверно известно о том, что компания-застройщик начала банкротиться, то стоит поторопиться с подачей заявления о включении в реестр. Так как сроки включения ограничены законом.

  1. После введения процедуры наблюдения.

После того, как суд вынес определение о начале процедуры наблюдения в отношении застройщика, у дольщика есть 30 календарных дней, чтобы заявить о своих требованиях. Заявление с необходимыми документами нужно направить не только в арбитражный суд, но и временному управляющему, а также застройщику.

В нашем примере наблюдение было введено только 20.01.2016 года.

5

  1. После введения процедуры конкурсного производства.

В соответствии с абз 3 ч. 1 ст. 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении реестра требований о передаче жилых помещений установлен двухмесячный срок его закрытия. В рамках процедуры конкурсного производства дольщик может обратиться в судебный орган с соответствующим требованием в течение 2 месяцев со дня опубликования информации о начале конкурсного производства. Срок может начаться и с даты направления уведомления от конкурсного управляющего об открытии процедуры конкурсного производства, если оно направлялось позже публикации сведений (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12).

Вместе с тем, согласно судебной практике суд может восстановить пропущенный по уважительной причине срок подачи соответствующего заявления. К уважительным причинам можно отнести – болезнь, длительную командировку, неполучение уведомления от конкурсного управляющего.

Кроме того, иногда суды восстанавливают срок для подачи заявления, если дольщик не получал уведомления от конкурсного управляющего, хотя последний направлял его по почте (см. например, определение Амурского арбитражного суда по делу № А04-8494-2014  от 31.10.2016 года — http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/9df17965-e2ea-4eba-ab5f-525974cedca8/A04-8494-2014_20161031_Opredelenie.pdf ).

При наличии уважительных причин для пропуска двухмесячного срока необходимо обратиться в арбитражный суд с ходатайством о восстановлении пропущенного срока.

В случае если уважительные причины для пропуска срока отсутствуют, то требования дольщика о передаче квартиры, заявленные после закрытия реестра, удовлетворяются за счет имущества застройщика, оставшегося после удовлетворения требований включенных в реестр.

Обратите внимание! Хотя закон и возлагает на конкурсного управляющего (временного  управляющего) обязанность по уведомлению дольщиков о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства, целесообразно не полагаться на это, а самостоятельно регулярно отслеживать ход банкротного дела вашего застройщика. Так как не всегда суд благосклонно относится к положению дольщиков и может не посчитать уважительной причину пропуска срока, если дольщик вовремя не получил уведомление.

Что нужно, чтобы подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения?

При подготовке заявления о включении в реестр нужно учесть следующие требования закона.

К заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо приложить следующие документы:

  • договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
  • документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
  • копия паспорта дольщика;
  • кредитное соглашение, если есть;
  • документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Все документы направляются в виде копий, которые вы самостоятельно заверяете. Будьте готовы к тому, что впоследствии в суде нужно будет предъявить оригиналы указанных бумаг.

Обратите внимание! Если застройщик просрочил сдачу дома, то вы можете потребовать в заявлении и взыскания неустойки, а также компенсации  морального вреда.

В самом заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • название арбитражного суда и его адрес;
  • данные застройщика и управляющего;
  • данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
  • данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
  • требование о включении в реестр.

Обратите внимание! Оплачивать госпошлину не нужно.

Суд рассмотрит ваше заявление и вынесет соответствующее определение. Если суд сочтет обоснованным ваше требование, то оно будет включено в реестр.

Согласно закону требования дольщиков относятся к третьей очереди. Сначала будут удовлетворяться требования о компенсации морального вреда, зарплаты работникам строительной компании. Затем только требования дольщиков. Остальные кредиторы смогут получить свои деньги только после дольщиков.

Как направить заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений?

После того как с документами вы определились, нужно узнать адресата. В нашем случае документы понадобятся в трех экземплярах, так как направлять их нужно будет 3 адресатам:

  • застройщику;
  • временному (конкурсному) управляющему;
  • в арбитражный суд.

Узнать данные по управляющему можно на сайте арбитражного суда в определении о введении наблюдения или конкурсного производства.

6

Адрес застройщика можно найти в вашем договоре с ним. Лучше, конечно, перепроверить ничего ли не изменилось — на официальном сайте ФНС (https://egrul.nalog.ru/). Для этого также понадобиться только ОГРН или ИНН строительной компании.

В первую очередь направить документы нужно застройщику и управляющему. Сделать это можно, направив пакет документов по почте – заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. В описи вложения обязательно укажите все документы, которые направляете в письме. На руках у вас должны остаться – опись вложения с отметкой Почты России, а также квитанция о направлении письма.

Теперь можно формировать пакет документов для суда, направляете всё то же самое, что и управляющему и застройщику, но дополнительно прикладываете описи вложения и квитанции об отправке писем. Если вам уже успели вернуться уведомления о вручении писем, то их тоже можно приложить.

В суд можно направить документы также по почте или лично отнести в канцелярию суда. В последнем случае нужно будет сделать заявление в двух экземплярах. На одном из них в канцелярии вам поставят отметку о приеме документов.

Также документы в суд можно подать через сайт арбитражного суда. Для этого вам потребуется зарегистрироваться на указанном сайте и отсканировать все бумаги, которые вы хотели направить в суд. Затем выберете вкладку — Подать документы.

7

Теперь вам необходимо выбрать вкладку – Требование кредитора и вложить необходимые документы.

8

В течение 2-3 рабочих дней на сайте должна появиться информация о поступлении ваших документов на сайте арбитражного суда.

Если у вас остались какие-либо вопросы или возникли сложности в оформлении документов для включения в реестр, будем рады вам помочь. Позвоните по телефону +7 (812) 409-49-30 и получите консультацию юриста по ДДУ.

13 Комментариев

  1. После включения кредитора в реестр ТРЕБОВАНИЙ о передаче жилых помещений надо ли подавать в АС заявление о ВКЛЮЧЕНИИ этого кредитора в реестр ПЕРЕДАЧИ жилых помещений, чтобы затем подать документы в РОСРЕЕСТР для регистрации ДДУ или ДКП и далее оформлять Право собственности на квартиру?

    Ответить
    1. Если компания начала банкротиться, то необходимо обратиться с документами и с заявлением о включении в реестр требований о передачи жилого помещения в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика. К сожалению, из содержания вопроса не совсем понятно, на какой стадии находится решение проблемы, и какой договор оформлен. Будем признательны, если Вы уточните – какой договор заключен с застройщиком, банкротится ли уже компания-застройщик и какие действия Вы уже предприняли для получения квартиры?

      Ответить
  2. Здравствуйте. Застройщик банкрот, мы с мужем участники договора ДДУ по общей собственности в равных долях. платили наличными, по рассрочке, в копиях чека фамилия мужа. При подаче заявления на передачу жилых можно подавать одно как созаявители? или надо два разных? но тогда у меня нет оплаты? и еще технически — присутствовать не можем- уехали из региона- без нас рассмотрят и копии нотариально заверенные, оригиналы не отправляем, примут?
    Заранее спасибо.

    Ответить
    1. Закон или иной нормативный акт не содержит форму заявления о включении требования в реестр о передаче жилого помещения. Полагаю, что Вы с супругом можете составить одно заявление от вас обоих с вашими подписями или сделать два отдельных заявления.

      Относительно оплаты по ДДУ — необходимо посмотреть сам договор, возможно в договоре предусмотрено, что оплату за вас обоих производит супруг, тогда проблем с чеком возникнуть не должно.

      Заявление может быть рассмотрено в Ваше отсутствие — попросите об этом суд в самом заявлении.
      Суд может рассмотреть заявление и по нотариально заверенным копиям документов, вместе с тем, он имеет право запросить оригиналы документов на обозрение.

      Ответить
  3. Добрый день! Подскажите пожалуйста, многоквартирный дом в эксплуатацию не введён, Застройщик на стадии наблюдения. До стадии банкротства с Застройщиком был подписан Акт приёма-передачи квартиры в НЕСДАННОМ доме. Есть ли плюсы от этого Акта приёма-передачи, или Суд признает его незаконным. Как действовать в данной ситуации? Включаться в реестр требований о передаче жилых помещений как обычному Дольщику?
    Заранее спасибо за ответ!

    Ответить
    1. Уточнение: налоговая служба Акт приема-передачи квартиры в НЕСДАННОМ доме приняла, и я получил уже возврат налога по стоимости.

      Ответить
      1. Согласно ч. 2 ст. 8 ФЗ-214 передача квартиры возможна только после того, как застройщик получит в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Если Ваш застройщик подписал акт приема-передачи квартиры ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, то он действовал незаконно.

        После начала процедуры банкротства все вопросы по застройщику, в том числе и связанные с квартирами, рассматриваются в арбитражном суде. Однако, есть положительная судебная практика, когда дольщикам удавалось признавать право собственности на квартиру в суде общей юрисдикции.

        Более конкретно сказать, куда лучше обратиться в Вашей ситуации, возможно после изучения документов. Будем рады помочь.

        Ответить
  4. Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Дом введен в эксплуатацию с нарушением срока. Акт приема-передачи квартиры дольщику не передан, в связи с с тем, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Застройщик требовал доплату за лишние квадратные метры. Дольщик направил застройщику требование о зачете стоимости за лишние квадратные метры в счет неустойки. В отношении застройщика введена процедура конкурсного производства. Необходимо ли направлять в арбитражный суд заявление о включении требований участника долевого строительства в реестр требований о передаче жилого помещения?

    Ответить
    1. Здравствуйте! Полагаем, что направление заявления о включении в реестр требований о передаче жилого помещения целесообразно. Обратите внимание, на этапе конкурсного производства такое заявление можно направить в течение 2 месяцев с момента опубликования сообщения о введении конкурсного производства. Если данный срок будет пропущен, суд может восстановить его только при наличии уважительных причин.

      Ответить
  5. Здравствуйте!Суд определил заявителю-обосновать требование в части включения в реестр требований о передаче жилых помещений индивидуальной хозяйственной кладовой.В дду она прописана,но стоимость договором не определена. Как обосновать?

    Ответить
    1. Здравствуйте! Стоимость объекта долевого строительства (в том числе, и стоимость нежилых помещений — кладовки) должна обязательно указываться в ДДУ. Чтобы ответь на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с документами, возможно в ДДУ указана общая стоимость и за квартиру и за кладовку, либо цена за кладовку указана в каких-то дополнительных документах к ДДУ.

      Ответить
  6. Здравствуйте! Между мной, и ЗАО «Витязь» был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (инвестиционный договор) №1 от 27 мая 2013г. Договор в стадии государственной регистрации, находится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области с 30 марта 2016г по сей день по причине неуплаты страхового взноса АО «Витязь». Договор внесен в книгу учета входящих документов . Я не могу его забрать. Регистрацию он не прошел.
    Застройщик сейчас банкрот. Имею на руках определение суда «..Включить в реестр требование о передаче жилого помещения… мою кв …» Дом построен на 10%. Конкурсный управляющий рекомендует обратиться в городской суд с заявлением о признании права на квартиру и тогда уже оформить свидетельство о регистрации права на мою кв, которой даже еще нет. В противном случае…строительная компания, которая придет достраивать дом сможет продать мою кв заново. Как Мне быть? СПАСИБО!!!

    Ответить
    1. Здравствуйте! Согласно закону о долевом участии в строительстве договор долевого участия вступает в силу с момента государственной регистрации. Поэтому пока договор не прошел регистрацию он не считается заключенным.

      Относительно обращения в суд общей юрисдикции для признания права собственности на квартиру — когда процедура банкротства застройщика уже началась, то все вопросы решаются в арбитражном суде, который рассматривает данное банкротное дело застройщика. Тот факт, что суд вынес определение о включении Ваших требований по квартире в реестр, является положительным моментом и должен гарантировать, что квартира не будет продана по второму разу. Но, с другой стороны, непонятно, каким образом суд вынес такое определение, если договор еще не прошел государственную регистрацию, и у Вас отсутствует возможность предоставить его в суд. Чтобы предоставить Вам более детальный ответ относительно дальнейших Ваших действий, необходимо ознакомиться с документами.

      Ответить

Добавить комментарий