Жилая недвижимость остается самым ценным и востребованным активом для граждан. Право на жилище закреплено в Конституции в числе основных прав человека в РФ. При этом государство не обязано обеспечивать людей жильем, как в СССР, но может передать в частную собственность принадлежащие ему объекты бесплатно в порядке приватизации.
Это особая процедура, которая производится по законодательно установленным правилам. Однако не все они сформулированы достаточно четко, большую роль в приватизации жилья имеет судебная практика. Кроме того, в реальности человек нередко сталкивается со проблемами, неизбежно возникающими из-за несовершенства законодательства (как текущего, так и применявшегося ранее), сложности многосоставного объекта длительного пользования. Некоторые вопросы кажутся не имеющими двойного толкования, например, запрет на приватизацию комнат в общежитиях. Однако на практике их передают в частную собственность довольно часто. Кроме того, не утихают споры о преимуществах и недостатках приватизации, дискуссия не сходит с повестки дня, в том числе, в связи с реновацией и ее запутанными правилами.
Законодательство о приватизации на 2023 год
Чтобы понять технику процедуры, необходимо ознакомиться с законодательством по теме:
- первым был принят закон, непосредственно посвященный приватизации жилья, сразу после распада Советского Союза. Именно в законе РФ №1541-1 от 04.07.1991г. сформулирован тезис, что приватизация – это бесплатная передача государственной собственности в частные руки;
- через десять лет его положения были дополнены нормами Федерального закона ФЗ-178 от 21.12.2001 года. Этот закон регулирует приватизацию в принципе, ведь отчуждать РФ может не только жилье, но и землю, коммерческую недвижимость, предприятия и т.д.;
- в Гражданском и Жилищном кодексах содержатся общие и конкретизирующие нормы, эти правовые акты в законодательной иерархии стоят выше федеральных законов. Они определяют общие обязанности собственников, способы реализации прав на новую собственность, основы статуса общей и долевой собственности;
- в каждом регионе принят отдельный нормативный акт о приватизации, конкретизирующий общие правила под условия региона.
Это необходимый, но недостаточный этап, на практике все сложнее. По закону получается, что достаточно собрать пакет документов, обратиться в муниципалитет, заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Но если бы все было так просто, дела о приватизации не длились бы месяцами и не заканчивались часто в суде. На практике возникает масса спорных моментов, от недостатка документов до юридических тонкостей в их оформлении.
Поэтому уже есть несколько разъяснений Верховного Суда о порядке применения судами законодательства о приватизации. Но и их положения имеют свойство устаревать, поэтому большое значение приобретают практически навыки и знания.
Основные принципы приватизации жилья в РФ
Фактически приватизация жилья в РФ – это передача квартир и комнат в собственность гражданам, которые владеют ими по ордеру, на основании договора соцнайма. В упомянутом Советском Союзе договор заключался при выдаче ордера, сейчас – при предоставлении жилья гражданам, признанным нуждающимися.
Сразу после объявления приватизации был зафиксирован бум обращений граждан, но 15% нанимателей квартир так и не переоформили недвижимость на себя. Сейчас идут споры, насколько она выгодна в различных жизненных ситуациях.
Есть базовые характеристики приватизации, отличающие ее от других способов приобретения недвижимости:
- бесплатная – государству не надо платить ничего, но это не означает, что человек не понесет вообще никаких расходов при оформлении недвижимости;
- бессрочная. Изначально планировалось установить предельный срок для приватизации, с 1 января 2007 года она должна была прекратиться. Однако сотрудники госорганов не справлялись и срок был перенесен на 2010 год, затем до 1 марта 2017 года, и 8 февраля 2017 года приватизация стала бессрочной;
- однократная. Реализовать свое право на приватизацию можно только один раз в жизни. Исключение сделано только для единственного случая, когда человек участвовал в процедуре в пору несовершеннолетия;
- добровольная. Приватизация производится только с согласия всех граждан, имеющих права на помещение (включенных в договор соцнайма).
Сразу же возникает вопрос о возможности приватизации при отсутствии согласия кого-либо из жильцов, имеющих право на приватизацию. Это невозможно и даже судебное разбирательство не поможет, только переговоры, например, с участием медиатора. Верховный Суд РФ в определении №5-В11-127 от 06.03.2012г. отказал в иске о признании права собственности женщине с тремя детьми, так как бывший муж не согласился на приватизацию.
Наличие фактических расходов на практике и однократный характер приватизации вызывают сомнения в ее необходимости в некоторых случаях. А бессрочность оставляет время для раздумий и принятия решения.
Преимущества и недостатки, выгода от приватизации
Правомочия собственника: владения, пользование, распоряжение дают массу преимуществ. Можно распоряжаться недвижимостью и извлекать из нее доход любыми способами, если нет ограничений в законе. Но все, что не запрещено – разрешено.
Собственник квартиры или комнаты вправе ее:
- продать, сдавать (вскоре, возможно, и посуточно, в Госдуму внесен законопроект №445620-8 о регулировании посуточной аренды), обменивать, дарить, передавать во временное пользование;
- передать по наследству, в том числе, по завещанию – любому лицу, даже совершенно постороннему (с точки зрения закона) и не проживающему в квартире;
- вселять и регистрировать кого угодно;
- передать в залог, чтобы взять кредит;
- передать в качестве вклада по договору ренты, например, при помещении в пансионат для престарелых;
- модернизировать по своему вкусу, убрать перегородки или поставить, то есть, сделать перепланировку после согласования с муниципалитетом;
- перевести из жилого фонда в нежилой, например, для организации офиса или с целью продажи дорогой коммерческой недвижимости.
К тому же плата за использование социального жилья хоть и небольшая, но в разы больше налога на имущество. По оплате приватизированное жилье выгоднее, чем находящееся в социальном найме, коммунальные расходы зависят от региона, наличия прибора учета и объема потребленных услуг. Но и наниматели обязаны платить коммуналку, кроме случаев, когда часть оплаты берет на себя собственник.
У нанимателя по договору соцнайма прав заметно меньше, он может только использовать жилье, а вселять жильцов, сдавать квартиру в поднаем и обменивать разрешается только с согласия собственника. Исключение: вселять и регистрировать близких родственников нужно с согласия уже проживающих членов семьи, а несовершеннолетних детей можно без каких-либо ограничений.
Вопреки распространенному заблуждению, по наследству квартира в соцнайме не передается, законом предусмотрена совершенно другая процедура: замена стороны в договоре (ст. 82 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя могут продолжать жить в квартире после его смерти. Но это касается только супругов, детей и родителей (в отдельных случаях – других лиц), которые были зарегистрированы и проживали в помещении на день смерти нанимателя.
Таким образом, статус собственника с точки зрения возможностей по использованию недвижимости привлекательнее положения нанимателя. Но большие права всегда рождают большую ответственность. Все расходы по содержанию помещения ложатся на плечи собственника, в квартире, полученной по договору соцнайма, капитальный ремонт помещения и всего дома делает муниципалитет. Если не платить расходы на содержание, их могут взыскать по суду. В то же время, из неприватизированной квартиры могут выселить за неуплату коммуналки, но только в том случае, если жилец не платит непрерывно в течение шести месяцев. Однако выселение – это крайняя, исключительная мера, на практике применяется не часто.
Приватизированную квартиру могут отобрать по суду за долги, если она не является единственным жильем. Впрочем, в 2021 году Конституционный суд существенно снизил силу исполнительского иммунитета, указав, что возможно выселение в менее престижное помещение, если при наличии роскошного жилья долги собственник не погашает.
Также стоит обратить внимание, что в приватизированной квартире имеют право бессрочно проживать те лица, которые отказались от процедуры, но имели право на приватизацию.
Всегда ли выгодна приватизация жилья
Приватизировать квартиру или нет, решает сам правообладатель в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств. Государству однозначно выгодна приватизация, так как уменьшаются расходы и увеличиваются поступления в бюджет за счет налогов.
Приватизация может быть невыгодна в следующих случаях:
- есть возможность получить более привлекательное бесплатное жилье от государства, например, как ветерану или многодетному родителю, которое в дальнейшем можно приватизировать;
- при приватизации комнат, неликвидной недвижимости, если есть более приемлемые варианты;
- в ветхом, предаварийном жилье, лучше дождаться переселения;
- если затраты слишком велики для нанимателя, например, расходы могут быть непосильны и бессмысленны для одиноких пожилых людей. Сама приватизация бесплатная, но придется внести госпошлину, запрос и оформление документов сопровождается затратами на нотариальное заверение и т.д. Соцнайм в случае с пожилыми людьми – гарантия, что они не останутся без жилья, попав под влияние мошенников;
- при попадании объекта под реновацию, в некоторых случаях.
Особенность реновации в том, что переселение жильцов из приватизированных и неприватизированных квартир производится по разным правилам. Так, в первом случае предоставляется равнозначное жилье по стоимости, но не по площади, а во втором – с учетом норм на одного человека. Поэтому может сложиться ситуация, что выгоднее переезжать из неприватизированной квартиры, но есть риск оказаться в другом районе, тогда как при переселении из приватизированного жилья он минимален.
Квартиру можно деправитизировать, то есть, передать обратно государству, например, если бремя собственности станет непосильным. При этом право на приватизацию не вернется, оно будет считаться использованным. Это соображение следует из закона и подтверждено судебной практикой, причем уже подписание договора с муниципалитетом считается реализацией права на приватизацию, независимо от оформления права собственности.
Например, Верховный суд Суда РФ не нашел оснований для признания незаконным отказа в приватизации, так как счел ее повторной (определение №78-КГ22-41-КЗ 18.10.2022г.). При этом граждане, проживающие в Санкт-Петербурге, заключили договор о приватизации в 1993 году, затем в течение года вернули квартиру муниципалитету, не оформив в собственность. Поэтому они считали, что не использовали право на приватизацию, но ВС РФ с их трактовкой закона не согласился, отметив, что договор был заключен и зарегистрирован в БТИ.
В любом случае при определении выгоды нужно исходить из того, что приватизация жилья на текущий момент бессрочная и однократная.
Кто, что и как: правила приватизации жилья
Основные положения о приватизации жилья по закону:
- основание для приватизации – договор социального найма, государство бесплатно передает в частные руки только помещения, находящиеся в соцнайме;
- запрещено приватизировать с силу прямого указания в законе: помещения в общежитиях, помещения, находящиеся в аварийном состоянии, служебные квартиры (если они переданы муниципалитету, например, при банкротстве предприятия, то можно), недвижимость в закрытых военных городках. Если служебные помещения находились на балансе сельхозпредприятий, расположенных в сельской местности, приватизировать их разрешается;
- участниками могут быть граждане РФ, которые имеют право пользования помещением на основании договора соцнайма, в том числе, несовершеннолетние. Дети до 18 лет, зарегистрированные и проживающие в квартире, обязательно получают долю в жилье. Исключены из приватизации они могут быть только с согласия органов опеки и попечительства (выдается крайне неохотно при наличии прав на другие помещения). Дети, не включенные в приватизацию, имеют право обжаловать ее в течение года после того, как узнают о нарушении своих прав. При этом дети, проживавшие в помещении на момент его приватизации, но не включенные в число собственников, имеют право пользоваться жильем бессрочно;
- граждане старше 18 лет могут отказаться от участия в процедуре. Таким образом они сохранят свое право на приватизацию;
- сама процедура включает заключение договора и его регистрацию в Росреестре, после чего оформляется право собственности. Свидетельства сейчас не выдаются, только справки из ЕГРН. В случае судебного разбирательства, регистрация права собственности производится на основании решения.
Спорных и проблемных моментов здесь несколько. Например, необходимо ли регистрироваться и проживать в приватизируемой квартире. Обычно эксперты советуют хотя бы зарегистрироваться в квартире, этот факт является подтверждением прав на недвижимость. Но решающие значение имеет договор соцнайма и список внесенных в него лиц, в законе на необходимость регистрации ссылки нет. Что касается проживания, то оно необязательно.
Так, Головинский районный суд г. Москвы в деле №2-2179/18 07.08.2018г. признал право собственности за гражданкой и ее двумя сыновьями на квартиру по приватизации, хотя третьим лицом (отцом и дедом) был предоставлен акт о том, что они не проживают в квартире. Тем не менее суд посчитал, что включенные в договор соцнайма граждане право на пользование помещением не утратили. Апелляция оставила решение в силе, больше оно не обжаловалось.
Очень часто возникают споры по поводу участия в приватизации несовершеннолетних детей. В том же деле №2-2179/18 ответчик и третье лицо возражали против признания права собственности на квартиру за вторым ребенком, так как он не был включен в договор соцнайма. Однако суд указал, что в силу ст. 70 ЖК РФ на вселение несовершеннолетних не требуется согласие других лиц.
Документы, которые нужны для приватизации в 2023 году
Единый список документов федеральным законодательством не утвержден. В каждом регионе принимается местный закон с собственным перечнем. По этому вопросу необходимо отдельно получить консультацию в администрации.
Примерный список такой, он применяется в Москве:
- заявление, форму заранее можно не искать, бланки выдают в госорганах, МФЦ, Росреестре;
- документы, удостоверяющие личности всех будущих собственников: паспорта для совершеннолетних, свидетельство о рождении на несовершеннолетних;
- договор соцнайма на помещение. Это основной документ, подтверждающий право пользования. Если он утерян, необходимо обратиться к наймодателю или в архив за дубликатом. В случае, если и там документ не обнаружится, остается только подтверждать свое право через суд;
- ордер или выписка из него. Ордер подтверждал право на вселение в квартиру, его выдавали до 01.03.2005г. Его теряют чаще, чем договор. Но дубликат, по крайней мере, в Москве легко находится в архиве. Запрос можно оформить в МФЦ, выдается бесплатно;
- выписка из домовой книги с 21.07.1991г. до текущего момента, подтверждающая историю регистрации;
- справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию не использовано. Такой документ выдают разные органы, от БТИ до администрации, в Москве – Департамент городского имущества. В некоторых случаях можно запросить в Росреестре;
- выписка из лицевого счета, где указаны все проживающие;
- технический план объекта или поэтажный план;
- письменные согласия или отказы совершеннолетних жильцов, они заверяются нотариально;
- доверенность, заверенная нотариально, если оформлением занимается представитель.
Могут потребоваться дополнительные документы, например, подтверждение гражданства на малолетних до 14 лет и т.д.
Список объемный, при этом даже основные факты не всегда удается подтвердить. Например, гражданину в Тульской области пришлось обращаться в суд, так как госорганы не смогли определить собственника приватизируемого помещения. Решением Ясногорского районного суда по делу №2-726/2022 от 22.12.2022г. требования удовлетворены.
Пошаговая инструкция
- проверка статуса помещения и возможность приватизации. Данные об объекте и собственниках можно получить из ЕГРН, запросив справку;
- сбор документов, можно заняться самостоятельно или нанять специалиста;
- подача заявления на передачу квартиры в частную собственность вместе с пакетом документов. Адресатом чаще является Департамент имущественных отношений или Комитет по управлению городским имуществом, необходимо уточнить в администрации. Подать документы можно лично или через МФЦ, в некоторых регионах – на Госуслугах. Срок рассмотрения – 46 рабочих дней. Подписывают договор все участники, при себе необходимо иметь паспорт;
- выдача готовых документов, договора о передаче квартиры;
- регистрация в Росреестре. Также обратиться гражданин вправе через МФЦ. На Госуслугах недавно появилась возможно оформить передачу права собственности на недвижимость, но только если данные уже есть в ЕГРН.
Возможен ли отказ? Да, но только в указанных в законе случаях. Например, если в представленных документах есть несоответствия, или квартира аварийная, внесена в спецфонд. Поэтому перед приватизацией нужно тщательно проверить объект.
Самыми распространенными причинами отказа является неполный пакет документов или устаревшие документы. Некоторые справки имеют срок действия. Также случается, что гражданин забывает об использовании своего права на приватизацию.
Подводные камни и проблемные ситуации
Спорных случаев на практике много, проблемы могут возникнуть с документами, архивами, госорганами. Самые распространенные следующие:
- жильцы не знали о проведенной в квартире перепланировке (демонтирована ниша, перенесена стена, заложено окно), а она производится только с согласия собственника. В этом случае придется устранять или узаконивать перепланировку, что сопряжено с увеличением срока процедуры и дополнительными расходами. Чтобы узаконить, потребуется проект, согласование с госорганами;
- помещение не значится в реестре муниципальной собственности, находится в ведомственном управлении или собственник неизвестен. Департамент или комитет по управлению имущества направит человека в суд, как в деле №2-726/2022 22.12.2022г. Суды в большинстве случаев удовлетворяют такие иски, но потребуется время и дополнительные траты;
- требуемые документы оформлены неправильно, с нарушениями. Чаще всего это касается спорных вопросов, они решаются в индивидуальном порядке, как в суде, так и на стадии досудебной подготовки.
Чтобы ориентироваться в сложной процедуре приватизации необходимы практические знания и навыки.
Приватизация комнаты
Спорным и проблемным остается вопрос о возможности приватизации комнат в общежитиях. Такие дела часто рассматриваются в суде.
В соответствии с ЖК РФ общежития относятся к специализированному жилищному фонду, они предназначены для временного пребывания граждан. Поэтому законом о приватизации установлен запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях. Однако в этой же норме указано, что госорганы или предприятия, на балансе которых находится жилищный фонд, с согласия собственника недвижимости вправе принимать решение о приватизации таких помещений.
Кроме того, некоторые общежития со временем передаются на баланс муниципалитета, где числятся уже фактически как многоквартирные дома. Граждане в них проживают постоянно, а не временно. Если на руках есть договор социального найма, то, скорее всего, приватизировать комнату получится. Однако необходимо, чтобы помещение было изолировано и обособлено, имело отдельный вход. Часть комнаты, «угол» или проходное помещение приватизировать не получится.
Вопросов не возникает, если речь идет о комнате в коммунальной квартире, запрет распространяется только на общежития. При этом в самой первой статье закона о приватизации жилья указано, что передавать в частную собственность можно помещение, а не конкретно квартиру.
Процесс передачи комнаты в частные руки такой же, как и в случае с квартирой. Однако если помещение находится в бывшем общежитии, потребуется запрос документов о передаче недвижимости муниципалитету. Узнать статус дома (МКД или общежитие) можно, запросив справку о составе муниципального имущества. Отказ в приватизации комнаты можно обжаловать в суд. Перспективы рассмотрения дела зависят от конкретных обстоятельств.
Например, Кузьминский районный суд города Москвы в деле 2-4916/20, решение вынесено 10.11.2020г., установил, что помещение утратило статус специализированного жилья в силу прямого указания в постановлении Верховного Совета РФ №3020-1 от 27.12.1991г. о разграничении собственности, и не имеет значения, на чьем балансе находится здание. Иск гражданина о признании права собственности в порядке приватизации был удовлетворен. В апелляции решение устояло и вступило в силу.
В то же время Липецкий областной суд в определении по делу №33-1138 от 23.05.2016г. подчеркнул, что имеет значение формальный статус. Так как здание по свидетельству о праве собственности является общежитием, доводы истца-гражданина о фактическом его использовании в качестве МКД суд не принял во внимание, в иске было отказано.
Процедура приватизации может пройти совершенно без проблем или превратиться в судебное разбирательство, и результат порой трудно предсказать. Есть объективные факторы: недостаток документов, спорный статус жилься. Специалист, обладающий практическими знаниями и опытом, может помочь, сделать запросы, узнать информацию. Поэтому в проблемных ситуациях рекомендуется обращаться к компетентным юристам по недвижимости, так получится сэкономить время и другие ресурсы.