Цены на представительство в Арбитражном суде
Составление искового заявления (отзыва на исковое заявление)* от 3 500 рублей
Ознакомление с материалами дела* от 2 500 рублей
Составление иных процессуальных документов* от 2 500 рублей
Подготовка апелляционной, кассационной или надзорной жалобы* от 4 000 рублей
Представительство в суде первой инстанции** от 30 000 рублей
Представительство в суде апелляционной, кассационной или надзорной инстанции** от 25 000 рублей
Участие в исполнительном производстве от 15 000 рублей
* — разовая услуга,
** — комплексное участие юриста в процессе: ознакомление с материалами дела, консультации, составление искового заявления, жалоб, подача документов в суд, представление интересов в суде (до 3 заседаний включительно).

 

Договор аренды предполагает передачу во временное пользование имущества за определенную плату. Арендодатель (лицо, передающее имущество) исполнил свою обязанность по передаче имущества, а арендатор (лицо, взявшее в аренду имущество) не выполняет своих обязательств по оплате аренды. Между сторонами возникает спор по договору аренды, в том числе, нежилого помещения о взыскании задолженности по арендной плате.

Неоплата аренды помещения может стать поводом для подачи иска о взыскании задолженности по аренде.

Арендная плата – как рассчитать?

В договоре можно предусмотреть арендную плату в целом за все сдаваемое имущество или же плата может устанавливаться за каждую составную часть имущества в отдельности.

Закон допускает несколько видов определения арендной стоимости:

  • твердая сумма, которая может уплачиваться как единовременно, так и периодически;
  • доля продукции, плодов или доходов, которые были получены арендатором при использовании имущества;
  • в виде услуг от арендатора;
  • передача арендатором арендодателю определенной вещи на праве собственности или по договору аренды;
  • расходы арендатора, которые были направлены для улучшения арендованного имущества.

Арендодатель и арендатор могут установить в договоре либо одну из указанных форм арендной платы, либо их сочетание, либо избрать иную форму арендной платы.

Обратите внимание! Не может рассматриваться как форма арендной платы – оплата арендатором коммунальных платежей. Такое мнение отражено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года №66. Суд отметил, что оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. 

Если стороны в договоре не предусмотрели сроки для изменения арендной платы по соглашению сторон, то по умолчанию её нельзя будет менять чаще, чем один раз в год. Исключение – договор лизинг – в этом случае по умолчанию менять размер платежа по соглашению сторон можно каждые 3 месяца.

Обратите внимание! ВАС РФ отметил, что если размер арендной платы изменился в соответствии с механизмом, который отражен в договоре аренды, то такое изменение нельзя признать изменением данного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 №3484/07 по делу №А05-2829/2006-30).

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Первый шаг, который стоит предпринять, когда арендатор не торопиться платить по договору – досудебное разрешение конфликта. Арендодатель должен направить в адрес арендатора претензию о взыскании задолженности по договору аренды.

По мнению ВАС РФ при расторжении договора аренды арендодатель имеет права требовать от арендатора долг по аренде, а также неустойку, которые возникли до расторжения соглашения по аренде (п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 21.12.2005 № 104).

Хотя законом и не установлены обязательные требования к претензии, но в ней целесообразно отразить следующие данные:

  • в адрес кого направлена претензия (наименование организации, ФИО предпринимателя, адрес местонахождения или место жительства — арендатора);
  • от кого претензия исходит;
  • реквизиты договора аренды, по которому возникла задолженность;
  • сумму задолженности и период времени, за который возникла задолженность;
  • сумму штрафных санкций (пени, неустойка);
  • требование погасить задолженность;
  • подпись руководителя (или иного уполномоченного лица) и печать организации.

Направьте досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. После направления письма у многих возникает вопрос, сколько нужно ждать ответа от арендатора? Если в вашем договоре аренды не предусмотрен срок для рассмотрения претензий, тогда необходимо подождать 30 дней. В случае отсутствия оплаты после указанного срока необходимо обращаться в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Обратите внимание! Дожидаться именно ответа от арендатора необязательно. Главное, чтобы прошел срок для рассмотрения претензии.

Если арендатор-должник не оплачивает задолженность, то предстоит судебное разбирательство. Перед тем, как подать в суд документы, направьте исковое заявление с приложениями в адрес арендатора. А для суда к иску обязательно приложите документы, подтверждающие направление материалов в адрес должника (почтовая квитанция, опись вложения в почтовое отправление). Иск необходимо направить в арбитражный суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика.

Как рассчитать пени по договору аренды?

В договоре аренды могут быть предусмотрены штраф или пени за нарушение сроков оплаты аренды. Штраф обычно определяется в виде твердой суммы или процента от конкретной суммы.

Сумма пени ставится в зависимость от периода просрочки платежа, суммы задолженности. В договоре должен быть указан процент от суммы задолженности за каждый день просрочки (или месяц, год).

Пример расчета пени по договору аренды.

Предположим, что в договоре аренды содержится следующие условие: «Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки внесения арендной платы».

Арендная плата в месяц составляет 30 000 рублей. Период просрочки внесения платежа составил – с 01.06.2017 года по 30.09.2017 года.

Расчет пени:

П=СЗ*Пц*КДП, где

П – пеня, СЗ – сумма задолженности, Пц – процент по договору, КДП – количество дней просрочки

Расчет пени необходимо производить по каждому месяцу отдельно, а затем сложить полученные суммы:

Пеня за июнь = 30 000 рублей *0,01%*30 дней = 90 рублей

Пеня из июль = 60 000 рублей*0,01%*31 день = 186 рублей

Пеня за август = 90 000 рублей*0,01%*31 дней = 279 рублей

Пеня за сентябрь = 120 000 рублей*0,01%*29 дней = 348 рублей

Итого пеня за весь период просрочки составила – 903 рублей.

Если же в вашем договоре аренды не предусмотрена ответственность для арендатора за просрочку платежей, то вы можете воспользоваться статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях, когда должник неправомерно не оплачивает задолженность, на сумму долга начисляются проценты. Размер процентов рассчитывается исходя из ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Пример расчета неустойки за просрочку оплаты аренды в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Условия аренды: арендная плата в месяц – 30 000 рублей, период задолженности – с 01.06.2017 – 31.07.2017 года. Но в договоре аренды не предусмотрены меры ответственности для арендатора в случае просрочки платежа.

Рассчитать пени в соответствии со ст. 395 ГК РФ можно по следующей формуле:

П=СЗ*КС*КДП/365, где

П – пени, СЗ – сумма задолженности, КС – ключевая ставка ЦБ РФ, КДП – количество дней просрочки, 365 – количество дней в году

Со 02 мая 2017 года по 18 июня 2017 года ключевая ставка ЦБ РФ составляла 9,25%.

С 19 июня 2017 года по 17 сентября 2017 года ключевая ставка ЦБ РФ составляла 9%

Расчет пени будет выглядеть следующим образом:

Пеня с 01 по 18 июня 2017 года = 18 000 рублей*9,25%*18/365 дней = 82 рубля

Пеня с 19 по 30 июня 2017 года = 12 000 рублей*9%*12/365 дней = 36 рублей

Пеня с 01 по 31 июля 2017 года =  60 000 рублей*9%*31/365 дней = 459 рублей

Итого пеня составила – 577 рублей.

Обратите внимание! Согласно позиции ВАС РФ договорная неустойка (то есть та которая отражена в договоре аренды) не подлежит начислению в период после расторжения договора аренды или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 года №1059/10).

Споры по договору аренды по оплате

Анализ судебной практики по спорам, вытекающим из договора аренды, позволяет сделать следующие выводу:

  1. Арендатор не обязан платить арендную плату, если из-за противоправных действий арендодателя у него не было возможности пользоваться имуществом, взятым в аренду.

Арендодатель подал в суд на арендатора с целью взыскания арендной платы. Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Через три года договор был расторгнут. Арендную плату необходимо было вносить  ежеквартально. Но арендодатель в течение двух лет этого не делал.

Вместе с тем, Верховный суд указал, что на невозможность применения мер ответственности к должнику, если последний не исполнял обязательства по причине противоправных действий кредитора.

Арендодатель освобождается от обязанности вносить арендную плату, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам, так как договор аренды носит взаимный характер.

В данном случае местная администрация (арендодатель) письменно отказала арендатору в выдаче разрешительных документов на строительство жилья на указанном земельном участке. Но по решению суда, вступившему в законную силу, данный отказ местных властей был признан незаконным.

Таким образом, при рассмотрении данного дела нижестоящие судебные инстанции не приняли во внимание, что арендатор не мог пользоваться земельным участком для строительства в течение длительного срока в результате противоправных действий местных властей и не решили вопрос о том, законны ли требования об освобождении арендатора от внесения арендной платы за этот срок (Определение Верховного суда N 89-КГ16-7).

  1. Начисление арендной платы после истечение срока действия договора аренды законно, если арендатор фактически продолжает пользоваться арендованным имуществом.

Компания сдавала в аренду предпринимателю нежилое помещение. Срок аренды — с 01.01.2014 года по 30.11.2014 года. Но по истечении указанного срока арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал фактически пользоваться помещением. Согласно условиям договора в случае уклонения арендатора от возврата помещения из аренды и подписания акта приема-передачи арендатор обязан оплатить каждый день просрочки возврата помещения с момента окончания срока аренды пропорционально ставке арендной платы.

Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил, что когда прекращается действие договора аренды, то это еще не означает, что обязательств по внесению арендной платы прекращены. Арендатор только тогда будет освобожден от обязанности по внесению арендной платы, когда вернет имущество арендодателю.

Материалами дела было установлено, что арендатор в срок окончания действия договора не вывез торговое оборудование из помещения. При этом арендодатель не чинил каких-либо препятствий для вывоза оборудования (Постановление АС Северо-Западного округа от 27.09.2017 года по делу №А26-4706/2016).

Подобная позиция также изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июня 2017 года по делу №А56-33495/2016. Суд, удовлетворяя требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате, сослался на нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ. Согласно указанной норме, при пользовании арендованным имуществом после истечение срока действия договора, такой договор считается возобновленным на тех же условиях, если возражения со стороны арендодателя отсутствовали. При этом договор возобновляется на неопределенный срок. Суд учел, тот факт, что со стороны арендатора не поступало сообщений о  нежелании продлить договор и нахождение в арендованном помещении имущества арендатора после истечения срока договора аренды. Учитывая данные обстоятельства, судом был сделан вывод о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, и арендатор обязан вносить арендную плату.

Если у вас возникли вопросы по аренде, позвоните по телефону +7 (812) 409-49-30.

Юрист по договорам аренды нежилого помещения нашей компании предоставит вам подробную консультацию и поможет решить проблемы, связанные со взысканием арендной платы.

Вы можете рассчитывать на правовую поддержку со стороны юриста по аренде также по следующим вопросам:

  • подготовка претензии о расторжении договора аренды нежилого помещения;
  • составление иска о признании договора аренды недействительным, расторжении договора;
  • представительство ваших интересов по вопросам взыскания арендной платы, расторжения договора аренды, признания его недействительным в суде;
  • взыскание убытков и упущенной выгоды по договору аренды.