Совместное проживание в жилом помещении людей иногда становиться невозможным. А иногда и неисполнение своих обязанностей гражданином может привести к выселению из квартиры. В каких случаях возможно выселение, как это происходит и что для этого требуется ?
Выселение из квартиры без суда
Самой простой вариант избавиться от неугодного жильца – выселить его без суда. Но такой вариант выселения возможен лишь в редких и исключительных случаях. Например, выселение из квартира арендатора. У вас был заключен договор аренды (найма), но срок его истек, а жильцы не торопятся покидать жилое помещение. В этом случае судебного спора не требуется. Достаточно письменно попросить арендаторов покинуть квартиру в связи с истечение срока действия арендного соглашения. Если после такого уведомления они не захотят съехать, то вы можете смело вызвать полицию.
Выселение квартирантов без договора также не требует судебного разбирательства. Достаточно устной просьбы покинуть жилье. Если квартиранты отказываются это сделать, то вариант с помощью сотрудников полиции подойдет и в этой ситуации.
Принудительное выселение из квартиры по решению суда
В большинстве случаев все же избавиться от неугодного жильца возможно только благодаря судебному вмешательству.
Иногда жилец сам своими действиями приводит к тому, что собственник подает исковое заявление о выселении. А в некоторых случаях вины гражданина в судебном выселении нет. Рассмотрим варианты случаев, когда жильца выписывают по решению суда.
Выселение бывшего члена семьи
Выселить бывшего мужа или бывшую жену можно на основании ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной норме закона при разводе бывший супруг, который не является собственником жилого помещения, теряет основания проживания в нём.
Пример из судебной практики 1. Брат и сестра с семьёй зарегистрированы в одном доме и проживали ранее вместе со своими родителями в нём. Жилье в собственности у сестры, которое ей достался от матери по завещанию. А брат был вселен в дом по заявлению матери. Сестра подала в суд исковое заявление о признании утратившим право пользования жильём. Судом было установлено, что брат не является членом семьи собственника дома (сестры) и между ними не было соглашения по вопросу пользования домом. В связи с учетом данных обстоятельств суд признал законным выселение гражданина из дома (Апелляционное определение Приморского краевого суда от 17.07.2017 года по делу №33-7031).
Обратите внимание! К бывшим членам семьи нельзя отнести ребенка, даже если родитель лишен в отношении него родительских прав или при разводе родителей (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14).
Пример из судебной практики. Бабушка хотела выселить несовершеннолетнюю (дочь своего сына) внучку из комнаты в коммунальной квартире после развода её родителей. Суд отказал бабушке в данном требовании и отметил, что внучка не является бывшим членом семьи бабушки и не утратила родственной связи со своим отцом. Также судом было отмечено, что право пользования жильём у несовершеннолетнего ребенка может возникнуть независимо о того, вселялся ли он в данное жилое помещение или нет, так как у него отсутствует возможность самостоятельно определять место своего жительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.08.2017 года по делу №33-31730).
По статье 31 Жилищного кодекса РФ бывший член семьи выселяется без предоставления другого жилого помещения. Но из этого правила есть исключения.
Исключение 1. Суд может указать на возможность пользования жильем, в котором проживает бывший супруг на определенное время. При вынесении подобного решения суд учитывает следующие обстоятельства:
- у бывшего супруга отсутствуют основания для приобретения или пользования другим жильем (то есть нет жилья в собственности, в соответствии с договором найма или отсутствует заключенный договор долевого участия или иное соглашение на приобретение жилья);
- его финансовое состояние не позволяет ему обеспечить себя другим жильем
- также суд учитывает иные уважительные причины, по которым бывший супруг не может приобрести себе жилье — состояние здоровья, отсутствие возможности трудиться в силу возраста или по состоянию здоровья, нахождение на иждивение нетрудоспособных лиц, утрата работы, прохождение обучения и т.п. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Исключение 2. Суд может обязать бывшего супруга-собственника жилого помещения обеспечить жильем другого супруга. Для этого необходимо, чтобы гражданин, желающий выселить бывшего члена семьи, нес в отношении него алиментные обязательства, например, бывший муж должен выплачивать алименты бывшей жене в течение 3 лет после рождения их общего ребенка.
При этом в суде будут учитываться следующие обстоятельства:
- сколько лет продлился брак;
- сколько времени жил бывший член семьи с собственником в данном жилом помещении;
- такие объективные факторы как — возраст, состояние здоровья, финансовое состояние собственника и бывшего члена семьи;
- сколько времени собственник уже исполнял и сколько будет еще исполнять алиментные обязательства в отношении бывшего члена семьи;
- достаточно ли финансовых средств у собственника для приобретения жилья;
- имеется ли у собственника иное жилье на праве собственности, которое может быть передано бывшему члену семьи.
Исключение 3. Выселение отказавшегося от приватизации бывшего члена семьи вряд ли возможно, так как на данные случаи не распространяет свое действие статья 31 ЖК РФ (хотя есть и подобное судебные прецеденты). Более того, нельзя будет выселить жильца, который отказался от приватизации в пользу других членов семьи, если право собственности на жилое помещение перейдет к другим лицам. Например, бывший супруг решил продать квартиру, где прописана его бывшая жена, отказавшаяся в свое время от приватизации в пользу мужа. Даже в случае продажи квартиры бывшая жена не утратит право проживания в данной квартире.
Пример из судебной практики. Супруги развелись, и бывший муж покинул квартиру, право собственности на которую было получено супругой в порядке приватизации. Бывший супруг от участия в приватизации отказался. Супруга обратилась в суд с исковым заявлением о выселении бывшего мужа. Суд отказал ей в данном иске, указав, что бывший супруг не проживает в спорной квартире в связи с тем, что их семейные отношения прекратились и в целях во избежание конфликтов. Суд также отметил, что выезд бывшего мужа из квартиры был вынужденным, в деле отсутствуют бесспорные и достаточные доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что бывший супруг отказался от своих прав на жильё (Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 29.06.2017 года №33-3622/2017).
Но существует и иная практика, когда суд выселяет бывшего члена семьи, который в свое время отказался от участия в приватизации.
Пример из судебной практики. Верховный суд РФ подтвердил возможность выселения бывшего члена семьи, который отказался от приватизации. При этом судом были учтены следующие обстоятельства: бывший муж собственницы более 10 лет не проживал в квартире и не оплачивал коммунальные услуги, снимал жилое помещение в другом месте, его выезд из квартиры был добровольным, бывшая супруга не чинила ему препятствий в пользовании жильем.
Судом было отмечено, что сам по себе факт отсутствия у бывшего члена семьи другое жилья на праве собственности и по договору социального найма, который добровольно покинул жилое помещение, не может свидетельствовать о временном характере выезда.
Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что при добровольном выезде в другое место для проживания можно выселить бывшего члена семьи даже независимо от того, что при приватизации спорной квартиры бывший супруг отказался от приватизации. А сам по себе факт отказа от приватизации не является безусловным основанием для вывода о сохранении за жильцом права пользования жильём на бессрочной основе (Определение ВС РФ от 26.07.2016 года №35-КГ16-14). Такая же позиция отражена в Определении ВС РФ от 04.08.2015 года № 49-КГ15-7, в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 08.08.2017 года №33-13355/2017.
Исключение 4. Члены семьи договорились о том, что даже в случае прекращения родственных отношений бывший член семьи-несобственник сможет проживать в квартире, доме.
Выселение из ипотечной квартиры
Приобретая жильё в ипотеку, всегда рискуешь его потерять, если вовремя не будешь платить долг. Согласно закону об ипотеке кредитная организация или другая компания, которая выдала ипотеку на покупку жилого помещения, может обратить взыскание на это жильё. В этом случае после реализации такого жилья лица, проживающие в нём теряют право пользования и подлежат выселению из ипотечной квартиры, дома.
Пример из судебной практики. Граждане взяли кредит у ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» под залог земельного участка и квартиры. Впоследствии рассчитаться они не смогли и в судебном порядке с них взыскали денежные средства и обратили взыскание на заложенное имущество. Имущество не удалось продать на торгах, и кредитор заявил об оставлении квартиры и земли у себя в собственности.
После этого ОАО обратилось к бывшим заёмщикам с требованием о выселении из жилого помещение, но последние этого не сделали. Тогда компания обратилась в суд с иском о выселении. Суд поддержал требования истца и постановил выселить бывших заемщиков из ипотечной квартиры (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 21.06.2017 года по делу №33-6351/2017).
Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг
Как может повлиять неоплата коммунальных платежей в срок на вопрос проживания гражданина в квартире? Если это ваша собственность, то выселить вас из квартиры не получиться только на основании неуплаты коммуналки. В этой ситуации ТСЖ или управляющая компания может взыскать долг через суд.
А вот, когда речь идет о жилье по социальному найму, то для неплательщиков предусмотрена такая мера, как выселение. Наймодатель может подать в суд на жильцов, которые не вносят коммунальные платежи более 6 месяцев подряд. Причем суд может удовлетворить требования наймодателя о выселении из муниципальной квартиры, только если отсутствие платежей не было обосновано уважительными причинами.
К уважительным причинам неоплаты коммунальных услуг можно назвать следующие обстоятельства:
- жильцу длительно задерживают выплату заработной платы или пенсии;
- тяжёлое финансовое положение по причине потери работы и невозможности, несмотря на все предпринимаемые попытки найти новую;
- болезнь;
- в составе семьи присутствуют инвалиды, несовершеннолетние дети (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
В этой ситуации возможно выселение жильцов с предоставлением им другого жилья по договору социального найма согласно ст. 90 Жилищного кодекса РФ.
Выселение из муниципального жилья
Закон допускает выселение из муниципального жилья по решению суда в следующих случаях:
- наниматель не оплачивает жильё и не вносит коммунальные платежи более 6 месяцев (подробнее об этом написали чуть выше);
- жильё подверглось разрушению или повреждению из-за действий жильцов;
- жильцы систематически нарушают права соседей;
- жильцы используют жилое помещение не по назначению.
Под разрушением или повреждением жилья понимаются целенаправленные, постоянного характера действия жильцов, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Под систематическим нарушением прав соседей в данной ситуации понимается неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением в результате, которых не соблюдаются права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении или доме граждан. Например, проживание без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
При систематическом нарушении прав соседей, использованию жилья не по назначению, разрушении жилья жильцами – наймодатель должен направить требование нанимателю о прекращении данных действий. Если данное требование не будет выполнено, то наймодатель имеет право обратиться в суд для выселения граждан.
Обратите внимание! С иском о выселении из муниципального жилья виновного жильца могут обратиться и члены его бывшей семьи, которые проживают с ним в одном помещении, а также иные жильцы, чьи права и законные интересы нарушаются действиями нанимателя или членами его семьи (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Правоприменительная практика свидетельствует о том, что выселить жильца из муниципального жилья за нарушение прав соседей, за разрушение или поврежедения жилья достаточно проблематично. Суд учитывает не только поведение самого жильца, но и факт направления в его адрес предупреждения о необходимости устранения нарушений.
Пример из судебной практики. Гражданин проживал в коммунальной комнате, своими действиями нарушал права соседей, не следил за комнатой, имел задолженность по коммунальным платежам. Администрация города обратилась к нему с требованием произвести ремонт в комнате. Но на него жилец не отреагировал. Местные власти обратились с иском о выселении в суд. Суд при этом отметил, что поведение данного жильца заслуживает критической оценки, так как он использует жилое помещение без соблюдения прав и законных интересов соседей. Но оснований для выселения суд не нашел, так как истец не предоставил в материалы дела доказательств направления предупреждения данному жильцу о необходимости устранить допущенные нарушения. Также нет доказательств, что в последнее время ответчик постоянно совершал действия, нарушающие интересы соседей (Апелляционное определение Приморского краевого суда от 26.06.2017 года по делу №33-6310). Такая же точка зрения отражена и в некоторых других судебных решениях – Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2016 года №33-13188/2016 по делу №2-470/2016, от 20.04.2016 года по делу №2-293/2016, от 01.07.2015 года по делу №2-1829/2014.
Ещё одним основанием для выселения граждан из муниципального жилья является их добровольный выезд в другое место жительства.
Пример из судбеной практики. Отец с сыном проживали в жилом помещении по договору социального найма. Однако после длительного проживания съехали и стали проживать в другом месте. После проверки местные власти установили, что жильё находиться в неудовлетворительном состоянии (нет входной двери, отсутствует остекление окон, разрушена печь, срезана электропроводка). В связи с неудовлетворительным состоятнием жилого помещения и по причине выезда жильцов на другую квартиру представители администрации муниципального образования обратились в суд с целью признать утратившими право пользования жильём граждан. В отношении отца суд удовлетворил требования местных властей, так как он добровольно покинул данное жилое помещение и не проживал там более 10 лет. Также судом было учтено недобросовестное поведение нанимателя, которое привело к аварийному состоянию квартиры.
В отношении сына, который на момент выезда был несовершеннолетним, суд отказал в выселении его из жилого помещения. При этом суд отметил, что его выезд носит временный и вынужденный характер. Данный граждан был вынужден покинуть квартиру, так как она находилась в аварийном состоянии. Вместе с тем, проведение капитального ремонта жилья относится к обязанности местных властей. Представители администрации не смогли доказать, что такой ремонт проводился и что квартира приведена в негодное состояние именно по вине сына (Апелляционное определение Томского областного суда от 17.02.2017 года по делу №33-480/2017).
Если у вас остались вопросы, нужна помощь в выселении соседа, бывшего члена семьи или вас пытаются выселить из квартиры, дома, позвоните нам по телефону 7 (812) 409-49-30. Вы сможете получить помощь жилищного юриста, который имеет большой опыт в решении проблем с выселением граждан.