Согласно ст. 222 ГК РФ в случае, когда объект недвижимости строится на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, такой объект признается самовольной постройкой.
При этом объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой (Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Позиция Верховного суда РФ по вопросу сноса самостроя
Самовольная постройка может быть снесена по решению суда или по решению органов местного самоуправления, в том числе, если она возведена на земельном участке, не представленном в установленном порядке для этих целей.
Вместе с тем, суд может признать право собственности на самовольную постройку, если одновременно соблюдаются следующие условия:
- у гражданина есть права на земельный участок, которые позволяют осуществлять строительство объекта (в том числе, право собственности);
- объект по своим параметрам должен соответствовать требованиям, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к постройке, содержащихся в иных документах;
- сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.
Отметим некоторые выводы Верховного суда РФ относительно признания права собственности на самовольную постройку:
- при рассмотрении дела применяются градостроительные и строительные нормы и правила, действовавшие во время возведения самовольной постройки (Обзор судебной практики по дела, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ от 19.03.2014 года);
- суд может постановить снести самовольную постройку, если допущенные при возведении такой постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил нельзя устранить. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожении постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Чтобы установить наличие или отсутствие отступлений от градостроительных и строительных правил и норм назначаются судебные строительно-технические экспертизы (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ13-14);
- возведение объекта недвижимости без разрешительных документов само по себе не может являться основанием для сноса такого объекта. Но суд при этом должен установить, предпринимало ли лицо, построившее самострой, надлежащие меры к его легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (Определение ВС РФ от 01.10.2013 года №18-КГ13-116);
- рассматривая дела о сносе самовольной постройки суд должен проверять не только доказательства принадлежности земельного участка истцу, но и проверить соблюдение его целевого назначения. Суд не может признать право собственности на самовольную постройку, если компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по дела, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ от 19.03.2014 года);
- многоквартирный дом с 90% готовностью Верховный суд РФ постановил снести. Нецелевое использование земельного участка при строительстве объекта недвижимости послужило основанием для обязания собственника земельного участка снести жилой 5-этажный многоквартирный дом (90% готовности). Дом был расположен на земельном участке с целевым назначением – индивидуальное жилищное строительство. Суд отметил, что в материалы дело не было представлено доказательств обращения собственника земельного участка в компетентные органы для изменения вида использования земельного участка (Определение ВС РФ от 09.06.2015 года № 18-КГ15-65);
- наличие разрешения на строительство и зарегистрированное право собственности не гарантирует того, что постройка в последствие может быть признана самовольной. Если при строительстве были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, то жилой дом может быть снесен как самовольная постройка. Несмотря на наличие разрешительных документов и права собственности ВС РФ постановил снести жилой дом, так как он возведен на небезопасном расстоянии от оси газопровода (Определение ВС РФ от 27.09.2016 года по делу №309-ЭС16-5381).
Судебная практика в Санкт-Петербурге по вопросам сноса самовольной постройки
Судебная практика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области показывает, что суды также выступают за снос самовольных построек, расположенных на земельных участках с нарушением целевого назначения (Постановление 13ААС от 24.10.2016 года №13АП-24614/2016, Постановление 13 ААС от 01.02.2017 №13АП-24471/2016).
Интересными, на наш взгляд, являются апелляционные определения Санкт-Петербургского суда (от 19.11.2015 года №33-19003/2015, от 01.03.2016 года №33-4357/2016, от 04.10.2016 года № 33-8611/2016). В указанных делах целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство (то есть участки предоставлялись для строительства отдельно стоящего жилого дома с количеством не более 3 этажей, для проживания одной семьи). Вместе с тем, собственники строили на таких участках многоквартирные дома, заявляя их как отдельно стоящие жилые дома. Суды после проведения экспертизы признавали данные объекты недвижимости многоквартирными домами и подтверждали законность требований истцов об их сносе.
Если у вас возникли вопросы по сносу самовольной постройки, вы хотите узаконить самовольную постройку, позвоните по телефону + 7 (812) 409-49-30. Наши специалисты проконсультируют вас по этой теме и окажут необходимую помощь.
