Многие наши соотечественники не могут себе позволить приобретение уже готового жилья. Квартира на начальном этапе строительства стоит гораздо дешевле, чем в построенном доме. Но за несомненной выгодой кроются и большие риски. Будущий собственник рискует не дождаться окончания строительства дома либо на его квартиру могут претендовать и другие лица. Процесс строительства может затянуться на долгие годы, и ожидаемая выгода будет нивелирована затратами на съемное жилье.
В подобной ситуации оказались дольщики одного из многоквартирных домов в Московской области. К счастью, большинство из них добились решения своей проблемы и получили квартиры в «долгострое». Рассмотрим на этом примере, каким образом договор долевого участия защитил интересы покупателей и помог дождаться своего жилья.
Предварительный договор купли-продажи vs договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Сбор денег с граждан на строительство дома компания-застройщик начала еще в 2003 году, когда фактически даже котлована не было. Предприимчивые предприниматели заключали с покупателями предварительные договора купли-продажи квартир (далее по тексту – ПДКП). Год за годом при этом срок передачи квартиры менялся. За пять лет застройщик смог заключить больше сотни таких договоров и при этом строительство дома не сдвинулось дальше котлована.
Строительная компания фактически и не могла заключать договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, так как еще не получила разрешения на строительство от администрации города. Да и ответственности в этом случае гораздо больше.
Для заключения с дольщиками договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома застройщик должен отвечать следующим критериям:
- наличие разрешения на строительство дома;
- опубликованная проектная документация;
- оформленное право на земельный участок, где предполагается строительство жилого дома (право собственности, договор аренды/субаренды, в некоторых случаях и договор безвозмездного пользования участком).
В отличие от ПДКП договор долевого участия содержит больше гарантий для покупателя:
- практически исключает риски двойных продаж, когда на одну квартиру могут претендовать сразу несколько человек;
- существенный размер неустойки по договору долевого участия в случае просрочки передачи объекта для дольщиков-граждан;
- гарантийные обязательства строительной компании после завершения строительства объекта;
- широкий перечень оснований для расторжения договора по инициативе дольщика;
- при расторжении договора долевого участия дольщик может требовать не только уплаченную цену, но и проценты, которые рассчитываются в соответствии с нормами закона о долевом участии в строительстве (далее – 214-ФЗ). Для граждан-дольщиков сумма таких процентов в два раза выше, чем проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.
К сожалению, заключенный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не может гарантировать того, что строительство дома не остановится и не затянется на длительный срок. Поэтому при выборе застройщика необходимо быть очень внимательным. Важно оценить его опыт в строительстве жилья и нынешнее финансовое положение. Если у вас возникают сомнения, то целесообразно обратиться за юридической помощью по телефону: +7 (812) 409-49-30.
Что делать, если вместо ДДУ с вами заключили предварительный договор?
В силу того, что застройщики часто пытаются устраниться от ответственности при продаже квартир, законодатель предусмотрел ряд моментов, которые позволяют покупателям защитить свои интересы.
Компаниям запрещено привлекать финансы физических лиц для возведения жилья в обход 214-ФЗ. Так, например, продажа еще несуществующей квартиры по ПДКП может быть признана судом недействительной, если с соответствующим иском обратиться несостоявшийся покупатель.
Законом четко установлено, что получать деньги от граждан на возведение жилых объектов, после окончания которого покупатель получит в собственность квартиру, возможно только на основании договора участия в долевом строительстве. Если застройщик использует другие «схемы», то покупатель может потребовать от него немедленно:
- вернуть уплаченные деньги;
- заплатить проценты по ст. 395 ГК РФ в двойном размере;
- возместить причиненные убытки;
- выплатить компенсацию морального вреда.
В Обзоре судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 приведен пример, в котором физическое лицо заключило с застройщиком ПДКП и оплатило часть цены по соглашению кредитными средствами. Суд отметил, что застройщик мог получить деньги от гражданина на возведение жилого объекта только по ДДУ. Требования истца были удовлетворены и ответчик – компания застройщика вернула покупателю уплаченную сумму, также уплатила проценты по ст. 395 ГК РФ в двойном размере, возместила убытки – проценты по кредитному договору, страховая премия, и компенсировала моральный вред.
Подобный пример был и в городе Санкт-Петербург, где покупатель заключил со строительной компанией предварительный ДДУ и договор займа. Основной целью указанных соглашений было предоставление гражданином застройщику денег для строительства жилого объекта, а после завершения строительства компания должна была передать квартиру дольщику. При этом на момент заключения указанных договоров строительная компания разрешения на строительство не имела. А срок сдачи жилого дома был перенесен.
Дольщик решил обратиться в суд с целью признания указанных договоров недействительными и получения уплаченных по ним сумм обратно, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки по договору долевого участия, компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей (далее по тексту – штраф).
Удовлетворяя требования истца (за исключением неустойки) Санкт-Петербургский городской суд указал, что запрет на использование финансовых средств граждан без разрешения на строительство имеет безусловных характер. Он действует вне зависимости от согласия гражданина на получение его денег для строительства и от того, пойдут ли эти деньги на указанную цель (Апелляционное определение от 23 апреля 2015 г. N 33-6239/2015).
Пример из судебной практики. Московский городской суд удовлетворил требования гражданина о расторжении предварительного ДДУ (Апелляционное определение от 2 марта 2016 г. по делу N 33-6746/16). При этом истец требовал вернуть ему уплаченные по договору деньги, а также взыскать неустойку и штраф, компенсацию морального вреда, убытки и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд удовлетворил требования истца за исключением требований об уплате неустойки по закону о защите прав потребителей и возмещении убытков.
Суд обосновал свое решение следующим. Неустойка по закону о защите прав потребителей не может быть взыскана в данном случае, так как отношения между дольщиком и застройщиком регулируются специальным законом –№ 214-ФЗ. В указанном нормативном акте содержится специальный вид ответственности для строительных компаний, которые не имели права получать деньги от граждан – уплата процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном размере.
Относительно взыскания убытков, понесенных истцом в связи с арендой жилья, суд отметил следующее. Истец при заявлении требований о взыскании убытков должен был доказать не только размер убытков, противоправность действий ответчика, но и причинно-следственную связь между действиями ответчика и причинением убытков. В данном деле истец этого не сделал.
Кроме того, Президиум Верховного Суда РФ отметил, что сделки между компаниями и гражданами, заключенные в обход норм закона 214-ФЗ, но при этом направленные на получение денег от граждан для строительства жилья с последующей его передачей данным лицам, могут быть признаны судом сделками, на которые распространяются требования закона 214-ФЗ. При этом не имеет значения, как называется сам договор, важно лишь существо сделки и фактически сложившиеся отношения.
Пример. Гражданин заключил со строительной компанией ПДКП еще не построенной квартиры. Согласно положениям данного соглашения гражданин передает деньги застройщику в счет оплаты стоимости квартиры, а тот в свою очередь обязуется передать квартиру после завершения строительства. Фактически данной сделкой прикрывается отношения сторон, регулируемые 214-ФЗ. В этой ситуации покупатель может обратиться в суд с соответствующим иском, чтобы добиться гарантий, предусмотренных законом о долевом участии.
Подобным образом поступил покупатель из Санкт-Петербурга. Он заключил ПДКП с застройщиком, но в оговоренные сроки не смог получить квартиру. Обманутый дольщик обратился в суд с иском о признании ПДКП договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки по договору долевого участия, а также компенсации морального вреда. Санкт-Петербургский городской суд удовлетворил требования истца (Апелляционное определение от 15 мая 2014 года № 33-6142/14).
В нашей истории обманутым дольщикам удалось добиться того, чтобы вместо предварительных договоров купли-продажи застройщик заключил с ними договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Правило о том, что ПДКП можно признать в суде как ДДУ начало действовать только с 2010 года. Поэтому дольщики областного долгостроя добивались оформления ДДУ путем направления многочисленных жалоб в городскую администрацию и прокуратуру.
Но не все граждане оперативно обратились в строительную компанию по этому вопросу, кто-то упустил возможность и не успел оформить зарегистрированный в регистрационной палате договор долевого участия. Вскоре после регистрации большей части договоров компания обанкротилась.
После длительных переговоров с местной администрацией удалось добиться предоставления преференций для нового застройщика – отказ от доли города в доме (около 15% всех помещений), а также предоставление дополнительного земельного участка для строительства другого дома.
Проблемы начались у тех дольщиков, которые не успели перезаключить договора. Застройщик отказался признавать их права на квартиры и не стал заключать с ними дополнительное соглашение к ДДУ, подписанному ранее с обанкротившимся застройщиком. Указанные участники долевого строительства вынуждены были доказывать свои права уже в суде.
К счастью, дом был достроен, и обманутые дольщики наконец обрели свое жилье. Правда, борьба за строительство дома растянулась на 10 лет.
Ответственность для застройщика в случае незаконного привлечения финансовых средств от граждан
Законодатель предусмотрел меры ответственности для недобросовестных компаний, которые собирают деньги с физических лиц на строительство жилых объектов, не имея на это законных оснований.
| Административная ответственность | |
| Вид нарушения | Мера ответственности |
| Привлечение денег граждан на строительство, когда у застройщика нет необходимых документов или без заключения ДДУ. Штраф может быть назначен за каждую незаконную сделку. | Штраф – для должностных лиц — от 20 до 25 тысяч рублей, для компаний – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей |
| Публикация неполной проектной документации или содержащей недостоверные сведения | Штраф – для должностных лиц – от 5 до 15 тысяч рублей, для компаний – от 200 до 400 тысяч рублей |
| Уголовная ответственность | |
| Вид преступления | Мера ответственности |
| Привлечение денег граждан в обход 214-ФЗ в крупном размере – более 3 миллионов рублей или совершенное по предварительному сговору или в особо крупном размере (сумма более 5 миллионов рублей) | Максимальное наказание — лишение свободы до 5 лет |
Неустойка по договору долевого участия
Строительная компания должна передать квартиру по акту приема-передачи дольщику в сроки, установленные в договоре. Если организация не сделает этого вовремя, то будет обязана выплатить неустойку по договору долевого участия. Данная выплата рассчитывается по следующей формуле:
Н=2*1/300СР ЦБ РФ*КДП*ЦД, где
Н – размер неустойки
СР – ставка рефинансирования ЦБ РФ
КДП – количество дней просрочки,
ЦД – цена по ДДУ.
Цифра 2 в данной формуле указывает на то, что неустойка для граждан выплачивается в двойном размере.
Пример расчета неустойки.
Строительная компания должна была передать квартиру участнику долевого строительства 01 сентября 2015 года. Фактически сделано это было только 30 декабря 2015 года. Цена по ДДУ была уплачена дольщиком полностью и составляла 3 миллиона рублей. Период просрочки составил – 120 дней. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату взыскания составила – 8,25%.
Исходя из данных условий, размер неустойки будет следующим:
Н=2*1/300*8,25%*120 дней * 3 миллиона рублей = 198 000 рублей
Обратите внимание! Взыскать неустойку за просрочку можно не дожидаясь передачи квартиры. Если застройщик слишком долго затягивает с окончанием строительства, для обращения за выплатой штрафных санкций необязательно ждать получения жилья.
Приобретение жилья на этапе строительства – это не только выгодный, но и очень рискованный шаг. Чтобы свести риски к минимуму, рекомендуем обратиться за квалифицированной юридической помощью. Наши специалисты помогут вам:
- разобраться в тонкостях участия в долевом строительстве;
- оценить риски сотрудничества с той или иной строительной компанией;
- проверить наличие необходимых по закону документов у застройщика;
- отстоять ваши права при заключении ДДУ.
Если вы уже заключили соглашение с застройщиком, но поняли, что ваши интересы нарушаются, то юристы нашей компании готовы оказать следующие услуги:
- претензионная работа с застройщиком;
- подготовка иска и необходимых документов для судебного разбирательства;
- представительство в суде, в том числе в случае банкротства застройщика;
- взаимодействие с иными государственными органами для разрешения конфликта с застройщиком.
Помочь в решении вопроса по долевому строительству вам смогут по телефону +7 (812) 409-49-30.