Признание торгов по правам на земельные участки недействительными

Нарушение порядка проведения торгов для оформления прав на земельный участок может привести к признанию такой процедуры недействительной. Заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для оспаривания результатов торгов и заключенного по их итогам договора. В этой статье расскажем о том, какие основания суд считает существенными и достаточными для отмены торгов, и какие последствия наступают.

Если суд признает торги недействительными, то и договор, который был заключен по их результатам, также может быть признан судом недействительным.

Но в суде важно доказать не только нарушение в торгах со стороны организатора, но и то, что данным нарушением затронуты прав и интересы истца.

Пример из судебной практики. В нарушение требований закона организатор торгов по продаже недвижимости разместил извещение об их проведении за 28 дней, а победитель торгов расписался в протоколе не в день их проведения, а через два дня. Второй участник торгов обратился в суд с требованием о признании торгов недействительными. Суд отказал в  удовлетворении исковых требований компании, так как, несмотря на нарушение сроков проведения торгов, компания смогла принять в них участие. А срок подписания протокола победителем никак не  повлиял на законные права и интересы истца (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 года № 101).

Рассмотрим, какие же нарушения учитывают суды при признании торгов недействительными.

1. Суд вернул участок в законное владение муниципалитета, так как был установлен факт его хищения.

Организация-1 заключила договор аренды земельного участка с местными властями в целях строительства на нём санатория. Позже права и обязанности по договору аренды земли от арендатора были переданы Организации – 2.

Руководитель нового арендатора составил декларации об объектах недвижимости, которые содержали в себе заведомо недостоверные сведения. В документах он заявлял, что на арендованном участке расположены здание санатория и  административное здание. На самом деле земельный участок по-прежнему оставался неосвоенным.

На основании указанных деклараций руководитель нового арендатора зарегистрировал право собственности на «выдуманные» здание в ЕГРН. А затем обратился в местную администрацию с целью выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене. Основания  для льготной цены на землю – «выдуманные» здания, которые принадлежат Организации-2 на праве собственности и расположены на спорном земельном участке.

И земельный участок площадью 46 272 кв.м. был продан Организации-2 за 166 354 рубля. Полная стоимость этого участка без учета льготы составляла более 20 000 000 рублей. В день регистрации права собственности на землю за Организацией-2 была заключена следующая сделка по продаже участка Организации-3.

Мошеннические действия руководителя Организации-2 были подтверждены судом в рамках уголовного дела. А мэрия смогла добиться возврата спорного земельного участка из незаконного владения.

Судом было отмечено, что  сделка купли-продажи между местными властями и Организацией-2 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку:

• совершена с нарушением закона (земельный участок был продан лицу, не имеющему права на приобретение этого участка без торгов по льготной цене),
• посягает на публичные интересы (участок был продан без аукциона по льготной цене, тогда как на спорном участке здания фактически отсутствовали, что, в свою очередь, привело к тому, что муниципалитет не смог получить адекватную стоимость проданного имущества),
• нарушены интересы третьих лиц, которые в случае проведения аукциона могли принять в нем участие (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2019 N Ф04-5300/2018 по делу N А45-41148/2017).

2. Суд признал недействительными результаты торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, так как местная администрация во время не разместила извещение на официальном сайте.

Предприниматель обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении земли по конкретному адресу для организации автостоянки. Но чиновники ответили, что этот участок планируется выставить на торги. Информация о процедуре будет размещена в СМИ и на сайте torgi.gov.ru.

Вместе с тем, из-за неисправности личного кабинета местной администрации на официальном портале torgi.gov.ru извещение о проведении торгов не было опубликовано в сроки установленные законом (за 30 дней до даты проведения аукциона). Торги прошли 20 августа 2015 года. Фактически же извещение на платформе было опубликовано на день позже окончания аукциона – 21 августа 2015 года.

В торгах принял участие только один гражданин, с которым и был заключен договор аренды земельного участка. Предприниматель посчитала, что торги проведены с нарушением закона и обратилась в суд для их оспаривания.

Суд встал на сторону предпринимателя и указал, что факты существенного нарушения процедуры проведения торгов, выразившиеся в неопубликовании извещения об аукционе в установленный законом срок на официальном сайт, неизбежно повлияли на число участников и результат определения победителя. Опубликование информации о предстоящих торгах в местной газете, в отличие от официального сайта, не способно обеспечить информирование всех потенциальных участников, так как тираж газеты ограничен.

Договор аренды, заключенный по результатам указанных торгов, был признан судом недействительным. А гражданина, взявшего землю в аренду, суд обязал вернуть участок администрации (Постановление 16 ААС от 04.04.2016 года по делу № А61-3494/2015).

3. В судебном порядке результаты торгов по земельному участку были признаны недействительными, так как многие участники аукциона не смогли попасть в здание, где проводились торги.

Городская администрация приняла решение сдать земельный участок в аренду. Для этого на официальном портале было опубликовано извещение о проведении торгов. К участию в аукционе было допущено 5 участников. В дату проведения аукциона к зданию, где проводился аукцион прибыли представители всех участников. Но попасть в само здание и принять участие в торгах смог представитель только одной компании, с которой впоследствии и был заключён договор аренды земельного участка.

Проблема заключалась в том, что 15 неизвестных граждан воспрепятствовали проходу для представителей 4 компаний в здание, где проводился аукцион и принять в нём участие.

Заместитель прокурора обратился в суд для оспаривания результатов таких торгов. Суд поддержал требования истца  и признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть земельный участок, а городскую администрацию – задаток.

При вынесении решения судом были приняты во внимание следующие обстоятельства:

• нарушения, допущенные городской администрацией при проведении торгов, были существенными и повлияли на их результаты, а, именно, на стоимость аренды земельного участка. Также привели к ущемлению прав и интересов неопределенного круга лиц, так как фактически аукцион не состоялся, цена не была повышена за счёт участия в торгах остальных участников. А, значит, местный бюджет не дополучил дополнительных денежных доходов от сдачи в аренду земельного участка по большей цене;
• сотрудники городской администрации были в курсе происходящих событий во время аукциона, а, именно, знали, что 4 участника не могут попасть в здание не по своей воле;
• факт воспрепятствования прохода участникам в здание неизвестными гражданами был подтвержден прокурорской проверкой и постановлением полиции об отказе в возбуждении уголовного дела (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2019 года по делу № А54-10886/2018).

4. Торги по продаже земли были признаны недействительными, так как судебный пристав исполнитель нарушил процедуру передачи земельных участков для реализации.

Компании-должнику на праве собственности принадлежали земельные участки. В рамках исполнительного производства судебный пристав исполнитель наложил арест на эти участки и передал их МТУ Росимущества для продажи через торги. На аукционе землю выкупила компания.

Должник обратился в суд для признания результатов проведенных торгов недействительными. Суд удовлетворил требования истца. Основанием для признания торгов недействительными стало нарушение со стороны судебного пристава.

В силу гражданского законодательства обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в пункте 58 Пленума Верховного Суда РФ от 17.112015 года № 50. ВС РФ отметил, что дела, связанные с обращением взыскания на землю в рамках исполнительного производства должны рассматриваться в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности.  Данное требование закона судебным приставом не было соблюдено, в суд он не обращался (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07 августа 2017 года по делу № А11-4652/2016).

5. Торги по продаже здание и права аренды земельного участка были признаны судом недействительными, так как заявка одного из участников была безосновательно отклонена.

Компании-должнику на праве собственности принадлежало здание и земельный участок на праве аренды. В отношении юридического лица было возбуждено дело о банкротстве. В рамках данной процедуры на продажу через торги были выставлены здание и право на аренду земельного участка.

Заявки на участие в торгах подали 2 гражданина и 2 компании, но только одна компания была допущена до участия в торгах.

Другой организации отказали по причине того, что она не представила копии свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, устава, а также в заявке отсутствовали сведения об участии в уставном капитале конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Вместе с тем, судом было установлено, что в законе содержится исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены потенциальными участниками торгов, и требуемые от истца документы в законе не указаны. Судом был отклонен довод о том, что указанные документы требуются в соответствии с Порядком проведения торгов.

Указанное нарушение является существенным, так как исключило участие в торгах одного из потенциальных покупателей и повлияло на формирование итоговой цены реализации имущества должника. Судом было отмечено, что конкурсный управляющий обязан предпринять все меры по получению максимально возможной выручки, в том числе, и обеспечить участие в торгах наиболее возможного числа участников.

В данном деле торги, а также заключенный договор купли-продажи, были признаны судом недействительными. Суд обязал покупателя вернуть приобретенную недвижимость должнику, а компанию-продавца – денежные средства. На решение суда не повлиял даже тот факт, что стоимость здания после продажи существенно выросла из-за произведенных неотделимых улучшений. В судебном акте отмечено, что само по себе улучшение потребительских качеств и свойств здания не является препятствием для применения правил реституции (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 мая 2017 года по делу № А03-12879/2014).